전입신고 확정일자 총정리

 

목차

 

전세 또는 월세를 구해 이사를 하는 경우 전입 당일 주민센터에서 전입신고 후 확정일자를 바로 받아야 합니다.  전입신고와 확정일자 받는 것을 해야 하는 것은 알고 있었지만 왜 전입신고를 해야 하는지, 전입당일 확정일자를 왜 받아야 하는지 모르고 놓치는 분들이 계실까요?

오늘은 전입신고, 확정일자가 무엇을 의미하는지와 전입 후 14일이라는 기간 내 해야 하는 이유를 자세히 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

전입신고의 뜻

임대차 계약을 통해 거주지를 옮기는 경우 해당 지역의 시/군/구청장 등에게 주소지를 변경했다고 신고하여 알리는 것을 말합니다. 즉, 내가 이 동네로 이사 와서 살게 되었다는 이사 사실을 공식적으로 알리고 이를 인정받는 절차입니다.

 

💡 전입신고 시기

전입신고의 시기는 주민등록법에 따르면 다른 지역으로 거주지를 옮길 경우 이사 후 14일 이내에 해당 지역의 주민센터에 알리도록 규정되어 있습니다.

법적으로 강제 사항은 아니지만 임대차 계약으로 전세 또는 월세 계약을 하신 분이라면 귀찮더라도 꼭 잊지 말고 전입 당일 전입신고를 해야 합니다.

 

 

2. 확정일자의 뜻

임대차 계약서(월세, 전세)의 작성된 일자가 증거력이 있다고 법이 인정하는 일자입니다.

부동산이든 직거래이든 임대차계약을 했더라도 전입신고를 통해 확정일자를 받아야 우리가 한 거래가 법적으로 효력을 갖게 되는 것입니다.

 

💡 확정일자 시기

확정일자 시기는 임대차 계약서를 작성한 날로부터 이사하여 전입하는 날까지 할 수 있습니다. 확정일자를 받는다고 법적 효력을 갖게 되는 것은 아닙니다. 

 

 

 

확정일자를 받아야 하는 이유

확정일자를 받아야 하는 이유는 우선변제권을 얻기 위해서입니다. 만약 계약한 집(주택)이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우 법원에서는 그 집을 매각한 돈을 집주인으로부터 돈을 받아야 하는 사람들의 순서대로 분배하게 됩니다. 이때, 임차인은 확정일자를 통해 돈을 돌려받는 순서에 포함될 수 있습니다.

 

💡 확정일자의 효력

확정일자의 효력은 다음과 같습니다.

1. 임차인 계약 내용에 대하여 법적 보호를 받을 수 있다.
2. 계약 내용이 확정되며 이행에 대한 책임과 의무가 발생한다.
3. 전입신고와 함께 우선변제권 요건이 부여된다.

 

이사 후 당일 전입신고를 통하여 대항력을 갖고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨, 전세(월세) 집이 경매에 넘어갈 경우 시간이 오래 걸리더라도 우선변제권을 통해 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

낙찰대금은 '우선' 순위가 높은 사람부터 받을 수 있기 때문에 계약한 집이 경매 또는 공매로 넘어가는 최악의 경우를 대비하여 확정일자, 전입신고를 통해 우선변제권을 빠르게 받는 것이 중요합니다.

 

 

전입신고를 해야 하는 이유

전입신고를 해야 하는 이유는 대항력을 갖기 위해서입니다. 

대항력이란, 임차인이 법적으로 계약기간 동안 주택을 사용할 권리와 보증금을 돌려받을 권리를 획득하는 것을 말합니다. 그렇기 때문에 '나 이사해서 여기 살아요'라고 주민센터에 전입신고를 했다면 대항력을 갖게 됩니다. 

 

 

💡 전입신고의 효력

1. 전입신고 다음날 00시 자정부터 대항력의 효력이 발생합니다.
2. 확정일자와 함께 우선변제권의 요소 중 하나입니다.

 

실입주를 하면서 전입신고까지 하면 우선변제권과 대항력을 모두 갖게 됩니다. 만약 전입신고를 하지 않았는데 집이 경매로 넘어갈 경우 대항력이 없기 때문에 법적으로 보증금에 대해서 보호받지 못하게 됩니다. 따라서 임대차 계약 체결 이후에 우선변제권과 대항력을 모두 갖추기 위해 이사하는 날(잔금 일) 바로 주민센터로 달려가 전입신고를 해야 하는 것입니다.

 

 

전입신고 방법

자세한 방법은 아래 [전입신고, 확정일자 받는 방법] 포스팅에서 상세하게 살펴보도록 하겠습니다.

• 온라인 : 민원 24, 인터넷 등기소
• 오프라인 : 소재지 관할 주민센터 / 동사무소

 

전입신고 확정일자 받아야 하는 이유 총정리

 

 

주의사항 (점유, 전입신고 요건 /  근저당권 설정)

💡 점유, 전입신고 요건

전입신고와 확정일자까지 모두 받았다면, 보증금을 돌려받을 때까지 반드시 유지해야 합니다. 아래와 같은 식으로 보증금을 돌려받기 전에 하나의 요건이라도 깨지게 된다면 대항력과 우선변제권의 효력을 잃을 수 있습니다. 그렇게 된다면 계약한 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 보호받을 수 없게 됩니다. 

• 점유 요건 주의사항 : 피치 못할 사정으로 전세(월세) 보증금을 돌려받기 전에 짐을 모두 빼서 이사를 가게 된다면 점유의 조건이 깨지게 됩니다.
• 전입신고 요건 주의사항 : 보증금을 돌려받기 전 다른 집으로 전입신고를 옮긴다면 전입신고라는 요건이 깨지게 됩니다.

 

💡 근저당권 

근저당권이 없는 집과 임대차 계약을 후 전입신고와 확정일자를 받았는데도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 있습니다. 그 이유는 바로 전입신고를 한 다음날 00시부터 전입신고의 효력이 발생하기 때문입니다. 

우선변제권은 대항력이 갖춰진 후부터 효력이 발생하는데, 임차인은 잔금을 치르고 입주한 날 바로 전입신고를 해도 대항력의 효력은 다음날 00시부터 발생하기에 그전까지 임차인은 무방비 상태에 놓이게 됩니다. 

만약 임대인이 이러한 점을 악용해 대항력이 발생하기 전 근저당권을 설정하는 경우 계약한 집이 경매로 넘어갈 경우 대항력과 우선변제권이 생기는 시점보다 근저당권 설정이 빨라지게 되므로 임차인은 보증금 돌려받지 못한 가능성이 커집니다.

 

 

💡 근저당권 설정을 예방하는 방법은 임대차 계약 시 계약서에 아래와 같은 내용을 반드시 득약사항으로 작성해야 합니다.

임대인은 잔금 지급일 다음날까지 근저당권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
이를 어길 경우, 계약은 무효로 하며 임대인은 소해배상금으로 계약금 상당액을 배상하기로 한다.

 

 

 

전입신고와 확정일자가 무엇인지, 왜 받아야 하는지, 방법과 주의사항에 대해 살펴보았습니다. 이사철이 다가오면서 전세사기, 깡통전세, 역전세 등으로 골치를 섞이며 고생하고 있는 분들에게 도움이 될 수 있는 정보였기를 바랍니다.

 

 

전입신고 확정일자 받아야 하는 이유 총정리

 

 

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